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预售制存废引热议房地产业深层改革迫在眉睫

2019-03-08 17:02:04来源:励志吧0次阅读

预售制存废引热议 房地产业深层改革迫在眉睫

近日,一条 商品房预售制将取消 的消息在上盛传。尽管相关部门很快辟谣,否认正在研究取消商品房预售制。但受此影响,沪深两市地产股整体下跌。

预售制存废之争引发友热议,广受社会关注。被奉为我国房地产行业基石的预售制究竟是存是废?其凸显出的我国房地产行业深层次改革又该如何推进?

传言牵出预售制存废之争

8月2日,一条住建部正在研究 取消商品房预售制 的消息在上盛传。尽管关于 取消商品房预售制 的传言迅速被澄清,但仍一石激起千层浪。

受传闻影响,沪深两市地产股全盘下挫。与此同时,一场关于商品房预售制存废的争论在络上愈演愈烈。

商品房预售制度俗称 买期房 ,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者,并由购房者支付定金或者房价款。一般认为,我国商品房预售制度始于1994年。

预售制初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。 中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示,目前为预售制辩护的声音主要观点是,取消预售制将降低房地产开发的杠杆效应,导致商品房供应不足,抬高房价。

国家统计局数据显示,目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上,形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面,是房地产企业重要的资金来源。

不过,大多数普通购房者认为,正是房地产开发的高杠杆导致开发商的高负债激进战略,推高地价和房价。近的一项络调查显示,75%的民认为应该取消预售制,因为 开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖,助长了投机资金的涌入,致使房价居高不下 。

一些分析人士称 预售制是一项伟大发明 ,但多数友认为,预售制是典型的不公平交易,应该取消。友 另类的公益 认为,在商品房预售制下,受伤的一直是老百姓,这种不对等的交易制度早就该取消了。

弊端随调控深入逐渐增多

预售制度以其高杠杆效应增加了楼市供给。但实行十多年来,预售制度的弊端逐渐显现,这一中国房地产行业基本制度正遭遇空前的质疑。

众多友和消费者表示,预售制违背了 一手交钱,一手交货 的交易原则,引发诸多纠纷和矛盾。房地产业内人士则表示,预售制的问题就是其巨大的杠杆效应,开发商的有限资本发挥出巨大的乘数效应,导致房地产行业狂飙式发展,购房者被裹挟到楼市泡沫之中。

预售制弊端随着楼市调控深入而逐渐增多。2012年3月29日,杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。金星房产开发的西城时代家园项目的几百名业主面对的情况是:房款已经全部支付,但交房遥遥无期。

据了解,西城时代家园2010年11月后售出327套房源,预售款大约3.4亿元。但多位西城时代家园的业主表示,本该用于楼盘建设的预售款已被挪作他用,导致工程停工。西城时代家园业主冯平耀等人认为,表面上看,金星破产是因为资金链断裂、预售资金被挪用,而根源却是商品房预售制度。

同样是在杭州楼市,今年5月,密集发生了多起 房闹 事件。业主纷纷表示,因为房屋预售,让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差,期间的市场波动为什么要让业主承担?业内人士表示, 房闹 出现和商品房预售制有直接关系。

有分析认为,在现行的房产开发体制下,预售制对推高房价难辞其咎。

行业深层次改革迫在眉睫

预售制存废之争凸显出房地产行业深层次改革的迫切性。专家表示,楼市预售制度对开发商资金补给、商品房供给有积极作用,但是随着楼市调控持续深入、房地产业结构调整加速,以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。

多位专家表示,从长远来看,取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋,不过,从目前情况看,骤然取消预售制并不现实。

中国指数研究院副院长陈晟认为,目前,我国整体金融创新相对滞后,房地产金融市场不发达,房地产企业融资渠道有限。即使取消商品房预售制度,预售活动也不会自动终止,而是以私下交易等违规形式继续存在,反而会扰乱房地产市场秩序,加大调控难度。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,在不能即刻取消预售制的情况下,关键是要从严监管预售款。

专家同时表示,随着楼市调控深入,房地产行业进入调整期,应在此 窗口期 ,对预售制进行 大改 ,即将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款,逐步降低预售制带来的高杠杆效应。可以在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步做到不再实行预售。

快房首席评论员程伟明表示,在逐渐改预售为现售的过程中,要注重配套改革,完善房地产金融市场。在有效监管的前提下,创新房地产基金、信托等金融产品,拓宽房企融资渠道,保障商品房供给,以渐进方式推进以预售制为代表的房地产行业深层次改革。

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